Projet Saint-Basile-sur-le-Parc

Promoteur : Messier, Savard et Associés


Projet de développement urbain

Rappelons que le Comité consultatif d’urbanisme (CCU) a analysé plusieurs fois le projet et a soumis plusieurs recommandations au promoteur. Suite aux modifications apportées, le CCU a fait une recommandation favorable. Ainsi, en vertu de la recommandation no UR-20-44 adoptée le 17 novembre 2020, le Comité consultatif d’urbanisme a recommandé au conseil d’autoriser la demande.


Processus

Lors de la séance du 1er mars 2021, le conseil a adopté le premier projet de résolution pour le projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) concernant un projet particulier de construction de bâtiments multifamiliaux (projet intégré) sur le lot 5 306 077 (267, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier) zone 102-C.

Il s’agit de la première étape à effectuer selon le processus prévu à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU). En effet, avant de débuter un processus de consultation de la population, le premier projet de résolution doit être adopté.

À la suite de cette première résolution, une assemblée publique de consultation doit être tenue. En raison des mesures sanitaires actuellement en vigueur, elle a pris la forme d’une consultation écrite. Cette dernière s’est déroulée du 4 au 19 mars 2021.

Afin de respecter l’objectif légal de la consultation publique, l’ensemble des questions a été lu lors de l’assemblée publique du 6 avril 2021 et les réponses ont également donnée lors de cette séance.

 Consultez le compte-rendu (incluant les réponses aux questions des citoyens)

Lors de cette même séance, le conseil a adopté le second projet de résolution. Un avis public annonçant la possibilité de faire une demande de participation à un référendum a été publié.

Lors de la séance du 3 mai, il a été résolu résolu que ce PPCMOI soit soumis à l’approbation des personnes habiles à voter. Il est également résolu que le permis de construction ne puisse être délivré qu’une fois le processus d’approbation référendaire terminé.

Prochaines étapes

Consultez les avis publics pour connaître toutes les dispositions touchant le projet et les prochaines étapes du processus.

Pour en savoir davantage sur le projet, consultez le site Web du promoteur ou la présentation du projet présentée lors de la séance ordinaire du conseil municipal tenue le 1er mars dernier.

Les citoyens sont également invités à consulter la foire aux questions (FAQ) présentée ci-dessous.

Présentation du projet

Le groupe Messier, Savard et Associés s’est porté acquéreur du lot 5 306 077 en vue de requalifier une partie du centre commercial « Maison Éthier ». Le projet de développement consiste à ajouter 4 immeubles résidentiels comprenant 838 logements ainsi qu’un parc public au centre. De plus, la partie avant du centre commercial sera conservée et un immeuble commercial sera ajouté près du boulevard Sir-Wilfrid-Laurier.

Ce projet s’inscrit dans une aire TOD (Transit-Oriented Development), soit un aménagement urbain de haute densité permettant aux personnes qui y habitent d’avoir accès au transport collectif à distance de marche ou de vélo.


Foire aux questions

Cette section sera bonifiée tout au long de l’avancement du projet.

Le groupe Messier, Savard et Associés s’est porté acquéreurs du lot 5 306 077 en vue de transformer le centre commercial « Maison Éthier » en milieu de vie avec l’ajout d’un parc public. La Ville travaille avec le propriétaire afin d’harmoniser nos règles urbanistiques et surtout d’assurer une meilleure planification du projet pour le bénéfice de tous les citoyens impactés. Le Comité consultatif d’urbanisme (CCU) a également été impliqué en faisant part de ses commentaires et recommandations au conseil municipal afin d’obtenir un projet qui répond aux préoccupations et aux besoins de Saint-Basile-le-Grand.

Le Comité consultatif d’urbanisme (CCU) est un groupe de travail composé de deux conseillers municipaux et de six citoyens bénévoles. Son mandat est d’effectuer des recommandations et de soutenir le conseil municipal en matière d’urbanisme.

Ainsi, les recommandations et les avis du CCU permettent au conseil municipal de profiter de la contribution de citoyens, lesquels peuvent faire valoir leur expérience de vie dans la ville et leurs préoccupations particulières pour l’aménagement de leur territoire. La mise sur pied d’un CCU permet donc d’impliquer les citoyens dans tout ce qui touche l’urbanisme.

Le centre commercial actuel sera démoli en partie. Un nouveau bâtiment commercial sera également construit à proximité de la pharmacie Jean Coutu.

Le promoteur prévoit démolir une partie du centre commercial au cours de l’année 2021 et débuter les travaux en 2022. Toujours selon les prévisions du promoteur, les travaux devraient être terminés en 2024.

Le promoteur prévoit la construction de quatre immeubles résidentiels allant de deux à six étages et comprenant un total de 838 appartements.

L’architecture à toit plat permettra de limiter la hauteur réelle en mètres des immeubles. En effet, les bâtiments projetés auront donc une hauteur nette similaire aux bâtiments de quatre étages déjà implantés sur la rue Prévert.

La rue Anne-Hébert sera prolongée jusqu’à la rue Belzil et des maisons de ville sont prévues.

La Ville n’a que très peu de contrôle sur la planification des écoles et la disponibilité des locaux scolaires. Toutefois, nos prévisions de développement sont toujours remises annuellement aux instances scolaires qui voient à s’assurer de l’offre de service. Le Centre de services scolaire des Patriotes (CSSP) s’assure ainsi de planifier l’offre en fonction des besoins projetés. Si le projet de construction entraînait un débordement dans les écoles actuelles, la Ville n’hésitera pas à faire toutes les représentations nécessaires pour que le CSSP prenne action pour remédier à la situation adéquatement et rapidement.

Les bâtiments de six étages seront construits en escaliers pour assurer l’harmonisation des bâtiments dans le secteur, mais également pour créer un effet moins imposant.

À la demande de la Ville, le promoteur a procédé à une étude d’ensoleillement afin d’évaluer l’impact des bâtiments projetés sur les bâtiments existants. Ainsi, il n’y aura pas d’impact d’ensoleillement durant la période estivale et peu d’impact sur l’ensoleillement des propriétés voisines le reste de l’année.

Les immeubles de six étages seront situés à environ 77 mètres ou 250 pieds des résidences existantes sur la rue Audet.

Le projet comprendra une cour intérieure réservée aux résidants du projet.

Un grand parc de 100 000 pieds carrés sera accessible à l’ensemble des résidants de Saint-Basile-le-Grand. On y retrouvera entre autres des équipements sportifs pour les enfants et pour les adultes, des espaces de détente, un jeu d’eau, des modules de jeux, des supports à vélo, une place extérieure pour l’organisation d’activités culturelles et sportives. Une importante végétation et des arbres allant jusqu’à 9 mètres de haut, lorsqu’arrivés à maturité, sont prévus afin de contrer les îlots de chaleur. Une piste multifonctionnelle traversera le parc afin de relier la zone commerciale à la zone résidentielle, favorisant ainsi la mobilité active.

Il est intéressant de noter que le promoteur cédera un peu plus de 15 % à des fins de parcs et espaces verts alors que la réglementation municipale prévoit 10 %.

Les quatre bâtiments seront positionnés de façon à créer une ouverture sur la montagne du Mont-Saint-Bruno et sur le parc du projet. Cette ouverture aura une largeur d’environ 54 mètres par 210 mètres alors que le parc aura une largeur de plus de 45 mètres et une superficie d’environ 9 300 mètres carrés, soit 100 000 pieds carrés.

Le projet prévoit 1006 cases de stationnement intérieures afin de ne pas excéder l’offre en stationnement sur rue dans le secteur. Cela représente 1,2 case de stationnement par logement.

Sur le prolongement de la rue Anne-Hébert, des espaces de stationnement sur rue seront aussi prévus.

Le projet a été conçu en favorisant la mobilité active. Ainsi, 1,2 case de stationnement sera disponible par logement. Afin de limiter le nombre de véhicules, diverses infrastructures ont été prévues pour favoriser la mobilité active, soit des trottoirs et une piste multifonctionnelle. Aussi, la Ville a exigé l’intégration d’un service d’autopartage, ce qui vient contrer l’achat d’un deuxième véhicule.

Le site actuel de « Maison Éthier » est un îlot de chaleur important puisqu’il est dépourvu d’arbres et de végétation. Le projet proposé prévoit l’intégration de nombreux arbres à grand déploiement allant jusqu’à 9 mètres de haut.  Les stationnements intérieurs laisseront davantage de place aux végétaux. Le parc et les espaces de vie viendront également contrer les îlots de chaleur.

Actuellement, la propriété (incluant le stationnement et le centre commercial) est imperméabilisée en majeure partie, ne contient aucun arbre et a été identifiée faisant partie d’un secteur reconnu comme étant un îlot de chaleur. Par l’ajout d’un immense parc et l’implantation de l’ensemble des stationnements à l’intérieur des immeubles, le projet permettra de diminuer l’impact sur la chaleur du secteur. De nombreux arbres seront également plantés afin de créer un immense îlot de fraîcheur au cœur du projet.

Circulation

La Ville a mandaté la firme Cima+ afin d’évaluer la situation actuelle et la situation anticipée. Rappelons que la Ville demeure proactive et sensible aux impacts de la circulation sur le réseau grandbasilois. Les équipes continuent d’accorder une attention particulière à ce sujet lors de la planification des projets.

Situation actuelle

Sur les rues locales à l’heure de pointe du matin, soit entre 7 h 30 et 8 h 30, la situation est jugée comme étant de bonne à acceptable à l’exception de la route 116 à l’intersection du boulevard du Millénaire et à l’intersection de la montée des Trinitaires où les conditions de circulation sont catégorisées comme étant de difficiles à critiques. Il en va de même pour l’heure de pointe en après-midi, soit entre 16 h 30 et 17 h 30, où la circulation est de très bonne à acceptable sur les rues locales et de difficile à critique à l’intersection du boulevard du Millénaire et à l’intersection de la montée des Trinitaires.

Situation anticipée

Avec l’arrivée du projet, les conditions de circulation seront semblables à l’heure de pointe du matin, soit de très bonne à acceptable sur les rues locales, mais les conditions seront de difficiles à critiques à l’intersection du boulevard du Millénaire et à l’intersection de la montée des Trinitaires. On pourrait constater un refoulement d’environ 4 véhicules en moyenne à l’approche de la route 116 sur les rues Audet et Taillon. Ces refoulements seraient générés en raison du volume de véhicules circulant sur le boulevard du Millénaire.

À l’heure de pointe de l’après-midi, les conditions seraient catégorisées comme étant de difficiles à critiques à l’intersection du boulevard du Millénaire et à l’intersection de la montée des Trinitaires, mais de très biens à acceptables sur le reste du réseau local.

Il est à noter qu’une augmentation du débit de circulation de plus de 20 % est attendue  sur les rues Audet, Anne-Hébert et Prévert en raison du projet.

En tenant compte d’une demande additionnelle de déplacements, on évalue qu’il y aurait environ 200 véhicules entrants et sortants du secteur à l’heure de pointe du matin et environ 250 véhicules entrants et sortants à l’heure de pointe de l’après-midi réparti sur l’ensemble du réseau.

Recommandation

La firme Cima+ conclut son rapport en affirmant qu’aucune modification du réseau routier local n’est recommandée malgré l’augmentation de la circulation liée au projet puisqu’actuellement, les impacts ne sont pas majeurs. Ainsi, la capacité actuelle en termes de fluidité de la circulation est capable d’absorber le volume supplémentaire engendré par le projet de développement. En somme, la situation ne sera pas améliorée ni dégradée, elle demeurera inchangée.

Cependant, des propositions sont suggérées afin d’améliorer la fluidité et la sécurité sur la route 116. La Ville transmettra ces propositions au Ministère des Transports du Québec (MTQ) dans le but de les concrétiser.

À la séance ordinaire du 3 février 2020, la Ville a modifié son règlement relatif aux ententes à des travaux municipaux pour y indiquer que la Ville est responsable de mandater les professionnels qui réalisent les études de circulation pour les projets sur son territoire.  Cette modification permet d’éviter tout risque d’influence des promoteurs sur les conclusions des études de circulation. Ainsi, l’étude réalisée par CIMA+ a été octroyée par la Ville conformément au règlement et CIMA+ est seulement redevable à la Ville dans le cadre de son mandat.

Une fois la portion de l’étude de circulation touchant le projet Saint-Basile -sur-le-Parc complétée, le promoteur a toutefois retenu les services de la firme CIMA+ afin de vulgariser les conclusions de l’étude d’impact du développement, réalisée pour la Ville,  dans sa présentation du projet. La Ville confirme que les affirmations faites par CIMA+ dans cette présentation reflètent bien les conclusions de l’étude d’impact.

L’étude de circulation menée par CIMA+ pour la Ville inclut trois (3) grands volets, notamment l’étude d’impact du développement Saint-Basile-sur-le-Parc. Ce volet a été complété cet automne. La Ville travaille toujours avec CIMA+ sur les deux autres volets. À terme, des recommandations seront faites afin d’améliorer la fluidité et la sécurité dans l’ensemble du secteur nord de l’axe 116, notamment sur le rang des Vingt et la montée des Trinitaires.

Les simulations effectuées ont été réalisées en se basant sur les comptages des trafics, recueillis en octobre 2020, avant la mise en place des mesures de confinement  dictées par le Gouvernement. Les relevés de comptage ont été comparés avec d’autres relevés réalisés antérieurement et en fonction de la congestion observée par la Ville aux heures de pointe. Des ajustements ont donc été apportés aux données des simulations en considération d’une baisse du volume de circulation durant la pandémie. Les autres projets de développement en cours et planifiés à court ou moyen terme sur le territoire, notamment ceux de la rue Boulay et sur la rue Prévert, ont également été considérés dans cette étude de circulation.

En somme, il y aura assurément une augmentation du volume de circulation, donc de l’achalandage, sur les rues locales du secteur. Certaines rues seront beaucoup plus affectées que d’autres. La réalisation de ce projet obligerait donc la Ville à prévoir de façon proactive les infrastructures requises sur certaines rues locales qui n’ont actuellement pas la capacité d’accueillir une augmentation de l’achalandage véhiculaire tout en assurant la sécurité des différents usagers de la route.

Or, malgré cette augmentation du débit de circulation, les simulations réalisées par CIMA+ n’anticipent pas une dégradation notable des niveaux de service, c’est-à-dire une augmentation significative de la congestion et du temps d’entente aux intersections. Certes, il y aura une augmentation du nombre de véhicules sur les routes, mais le réseau local est en mesure de supporter cet achalandage supplémentaire.

Par ailleurs, les impacts de ce projet sur la congestion de l’axe 116 sont négligeables. Il faut savoir que chaque municipalité plus éloignée de la Ville de Saint-Basile-le-Grand contribue à la congestion sur la route 116 au prorata de leur population. Sachant que les projets de développement immobilier des municipalités plus éloignées de Montréal, comme Belœil, ont une croissance beaucoup plus rapide et intensive que ceux réalisés et planifiés sur le territoire de la Ville de Saint-Basile-le-Grand, le projet Saint-Basile-sur-le-Parc aurait donc peu d’impacts sur une augmentation éventuelle de la congestion. L’étude de circulation réalisée par CIMA+ recommande cependant des mesures afin d’améliorer la fluidité et la sécurité sur l’axe 116 en lien avec des problématiques déjà existantes. Ces recommandations seront soumises au ministère des Transports du Québec (MTQ) et la Ville fera tout son possible et suivra de près les développements pour que le MTQ concrétise ces mesures.

La Ville travaille toujours avec CIMA+ sur les deux autres volets de l’étude de circulation. À terme, des recommandations seront faites afin d’améliorer la fluidité et la sécurité dans l’ensemble du secteur nord de l’axe 116, notamment sur le rang des Vingt et la montée des Trinitaires.

La bonification du réseau cyclable offrira aux usagers un chemin alternatif à la piste cyclable située sur le rang des Vingt. Le parcours se verra ainsi plus sécuritaire et plus convivial. De plus, le Service du génie de la Ville est à évaluer la situation dans le but de proposer des alternatives et des pistes de solutions.

Dans l’optique de valoriser les saines habitudes de vie et les modes de déplacements actifs dans un environnement plus dynamique, la piste multifonctionnelle offrira aux citoyens un parcours sécuritaire et convivial répondant aux besoins spécifiques des piétons et cyclistes. Ce nouveau segment permettra de relier les diverses sections du réseau cyclable existant et facilitera l’accès, à pied ou à vélo, vers les parcs, les écoles, le réseau de transport collectif et les commerces du territoire. La piste multifonctionnelle sera développée selon les normes en vigueur.

Infrastructures

Oui. Avant d’autoriser un projet, la Ville s’assure d’évaluer que les infrastructures ont la capacité d’accueillir ce projet. De plus, le Ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MELCC) doit délivrer un certificat d’autorisation, ce qui est garant d’un travail conforme. En outre, un projet de bouclage de l’aqueduc est prévu depuis quelques années et pourrait coïncider avec le projet.

Il n’y aura pas de baisse de pression de l’eau des résidences existantes puisque le projet permettra de mieux desservir le secteur.

Finances

La Ville pourra compter sur un nombre supplémentaire de logements accessibles, ce qui favorisera la rétention des citoyens, mais aussi la venue de nouveaux résidants tout en offrant une plus grande diversité de types de logements. La venue de ce projet sur le territoire grandbasilois favorisera le développement économique de la Ville.

Aussi, des revenus générés par la taxe foncière générale, d’environ 1,4M$, seront également perçus annuellement. Ces revenus supplémentaires permettront à la Ville de proposer à ses citoyens des projets structurants et une offre de services variés.

Aussi, notons l’ajout d’un parc municipal d’envergure de plus de 100 000 pieds carrés dans un secteur où il y a peu de parcs et le bouclage d’un réseau cyclable plus sécuritaire et convivial.

Au niveau environnemental, notons entre autres la diminution d’un îlot de chaleur important et la plantation de nombreux arbres à grand déploiement.

La Ville a peu d’investissements à faire pour permettre la réalisation du projet puisqu’il s’agit d’un projet privé déjà desservi. La majorité des investissements de la Ville se limitera à une bonification de l’offre de loisir dans le parc.

Urbanisme

Non, la Ville a convenu que l’outil réglementaire approprié est le projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI).

Le PPCMOI est un règlement sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble visant à permettre, sous certaines conditions, qu’un projet soit réalisé malgré le fait qu’il déroge à l’un ou l’autre des règlements d’urbanisme de la municipalité.

Le projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) est un outil mis à la disposition des municipalités dans la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme et sert à autoriser un projet non conforme à la réglementation, mais qui respecte les objectifs du plan d’urbanisme.

Cet outil est idéal pour les projets présentant des caractéristiques particulières.

Il permet d’encadrer le développement urbain cas par cas « zonage par projet » et de déroger aux rigueurs des règlements d’urbanisme : zonage, lotissement, construction, P.A.E, P.I.I.A, dérogation mineure.

Le nouveau « zonage » est rattaché au projet lui-même et non à toute la zone, comme le veut la pratique habituelle, comme si le projet bénéficiait d’une modification aux règlements d’urbanisme sur mesure pour lui.

Ainsi, le 1er mars dernier, le conseil municipal a adopté le premier projet de résolution pour un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) concernant un projet particulier de construction de bâtiments multifamiliaux (projet intégré) sur le lot 5 306 077.

Oui, tel que prévu par la Loi et dans le contexte de pandémie actuel, les citoyens ont jusqu’au 19 mars prochain pour soumettre leurs commentaires par écrit aux Services juridiques et du greffe à greffe@villesblg.ca ou par courrier à la mairie, située au 204, rue Principale à Saint-Basile-le-Grand (Québec) J3N 1M1.

  • Avis public de l’assemblée publique de consultation remplacée par une consultation écrite (Arrêté 2020-033) : 4 mars 2021 – Consultation de 15 jours
  • Fin de la consultation écrite : 19 mars 2021 (date limite de dépôt)
  • Assemblée publique de consultation : 6 avril
    Présentation des commentaires reçus et des réponses aux questions envoyées par les citoyens durant la période de consultation écrite – Le procès-verbal de l’assemblée publique de consultation sera ensuite disponible sur le site web.
  • Adoption d’un second projet de résolution, avec ou sans modification
  • Avis public annonçant la possibilité de faire une demande de participation à un référendum
  • Fin de la période pour produire une demande de participation à un référendum
  • Adoption de la résolution (si aucune demande valide)
  • Transmission copie conforme du règlement et de résolution à la M.R.C.V.R.
  • Examen de conformité par la M.R.C.V.R. et délivrance du certificat de conformité
  • Entrée en vigueur à la date de délivrance du certificat de conformité de la M.R.C.V.R.
  • Avis public d’entrée en vigueur